本报记者 张衡
国家统计局近日发布的数据显示，今年上半年，房地产市场销售、开发投资、房地产开发企业到位资金等主要指标均比去年全年有所改善，但从边际变化看，市场回暖遇阻。
日前召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。专家认为，随着房地产调控政策不断优化，各地因城施策，房地产有望实现平稳健康发展。
房地产市场总体呈现企稳态势
从供给端看，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（前值下降7.2%），其中住宅投资44439亿元，下降7.3%（前值下降6.4%）；房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%（前值下降6.6%），其中个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%（前值增长6.5%）；房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%（前值下降22.6%），其中住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%（前值下降22.7%）。
从销售端看，上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%（前值下降0.9%），其中住宅销售面积下降2.8%（前值增长2.3%）；商品房销售额63092亿元，增长1.1%（前值增长8.4%），其中住宅销售额增长3.7%（前值增长11.9%）。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖日前在国新办发布会上回应房地产市场走势问题时表示，今年一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年房地产市场总体呈现企稳态势。
但从月度边际变化看，情况有所不同。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，房地产开发投资连续14个月维持负增长，投资者信心持续减弱；房地产新开工累计同比降幅持续扩大，房企新开工意愿仍不足、入市谨慎。上半年，房地产开发企业到位资金连续16个月累计同比下滑，房地产行业资金压力渐显。
最新房价数据显示，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量为31个，较5月份的46个明显减少。具体来看，新房价格环比涨幅为-0.1%（前值0.1%），同比涨幅为-0.4%（前值-0.5%），新房价格在连续4个月环比上涨的基础上，重新步入下跌区间；一、二、三线城市新房价格环比涨幅分别为0.0%、0.0%、-0.2%，同比涨幅分别为1.3%、0.5%、-1.5%。二手住宅价格环比涨幅为-0.4%（前值0.2%），同比涨幅为-2.8%（前值-2.6%）；一、二、三线城市二手住宅价格环比涨幅分别为-0.7%、-0.4%、-0.4%，同比涨幅则为-0.4%、-2.4%、-3.4%。
诸葛找房数据研究中心监测的100个重点城市的房价收入比，2023年上半年为11.9，2022年则为12.4。除成都、金华、乌鲁木齐、北京4个城市上升外，其他城市的房价收入比全部下降，主要原因是市场观望情绪较重，大多数城市住房需求释放放缓，房价缺乏较为稳定的上涨支撑。
王小嫱表示，今年二季度以来，虽然各城市频频出台政策，但居民消费意愿弱、储蓄意愿强，短期内市场仍存在下滑压力。稳楼市的重心在于提振信心、提振消费、提振行情。
在易居研究院研究总监严跃进看来，目前房价指数疲软与二季度新房交易疲软有直接关系，二手房挂牌量增加对新房交易市场带来冲击，导致新房价格指数进一步疲软。
创造有利金融环境
去年11月，从信贷、债券、股权三个融资渠道支持房地产企业拓展融资的“三支箭”政策组合陆续亮相，在企业端和居民端给予支持，助力化解房地产市场风险，稳楼市稳预期。
今年6月末，房地产业中长期贷款增长7.1%，比上月末和上年同期分别高0.2个和8.5个百分点，增速连续11个月上升。今年上半年，房地产业新增中长期贷款6287亿元，同比多增4590亿元。
从地方出台的政策看，据诸葛数据研究中心不完全统计，今年上半年，各地出台松绑政策近300次，但主要是在此前基础上进行的微调，一些城市仍存在限购政策，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位。
数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大，但个人住房贷款余额总体略有减少。从居民个人住房贷款提前还款行为的观测指标RMBS条件早偿率指数看，该数据今年2月中旬以来不断走高，并在6月达到发布以来的峰值0.2155。
对于居民提前还房贷，中国人民银行货币政策司司长邹澜近日表示，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化。人民银行支持、鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者通过新发放贷款置换原来的存量贷款。
一位不愿具名的业内人士告诉记者，如果把握好度，对存量房贷利率进行合理重新定价，是可以实现银行方和借款人双赢的。
“今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。”邹澜表示，下一步，人民银行将坚持“房住不炒”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利的金融环境。
对房地产应有耐心和信心
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池向记者表示，虽然住宅销售量下降，但销售额、个人按揭贷款均实现增长，住宅仍然是刚需，对房地产市场要有耐心和信心并给予适当政策支持。
对于接下来的房地产市场走势，付凌晖表示，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。
从需求端看，“房住不炒”政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。
从供给端看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。
未来，房地产投资还会处于低位运行，但随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资将逐渐回到合理水平。从中长期看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。
邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
赵秀池表示，我国房地产调控还有很多工具，应处理好新城开发、旧城改造或城市更新、新增住房和存量住房、租赁住房和产权住房、土地供应与房屋供应等关系，各地因城施策，相信房地产市场能够实现平稳健康发展。
此次中央政治局会议提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。此前，国务院常务会议也审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
中国城市发展研究院投资部主任刘澄向记者表示，经过多年的发展，居民基本住房需求很大程度上已得到满足，但在超大特大城市等人口密度大、用地紧张的地区，仍旧存在需求缺口。中小城市更应关注城市更新带来的投资机会，形成新形势下以提质增效为目标的高质量发展模式。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要举措和方式，后续更多细节有望跟进落实，更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。
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