坚持“房住不炒”遏制房租过快上涨
金融时报 2018-08-25 07:52:10

坚持“房住不炒”遏制房租过快上涨

来源:金融时报-中国金融新闻网 作者:见习记者徐贝贝 发布日期:2018-08-25 06:01

根据国家统计局数据,7月份,70个大中城市中有65个城市新建商品住宅销售价格出现环比上涨,但涨幅不大。专家预测,今年下半年,房价上涨势头恐难延续,房地产市场降温迹象明显。与房地产销售市场趋冷不同的是,近期,住房租赁市场热闹非常,个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源引发舆论关注。

对于房租过快上涨的原因,相关分析多集中在住房租赁市场供求失衡、资本抢占租赁市场、中介恶意抬高房价等方面。北京市住建委于8月17日联合多部门集中约谈自如等主要住房租赁企业负责人之后,这些企业纷纷声明短期内不涨房租。但《金融时报》记者发现,租房APP上房租价格并未出现大规模下调,房租涨上来容易,跌下去太难。

“刚需”构成房租上涨内在逻辑

业内专家认为,租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾,这也确实是房租上涨的一个重要因素。据《金融时报》记者观察,自如、蛋壳公寓等租赁平台的房源始终充足,即使在短期需求集中爆发的毕业季,也未出现售罄现象。因而,租赁市场的供需不平衡,并不只是租赁市场房源供给较少而引起,而是由于供给端和需求端存在结构性矛盾。其表现为,在租房过程中,供给端和需求端的信息不透明,导致二者只能借助中介实现交易;租赁人口向中心城区转移,导致中心城区成交量大,房源显得相对紧张,而郊区房源充足却鲜有人问津。

今年以来,在坚决遏制房价上涨和住建部坚决问责的严调控下,楼市交易“降温”明显。伴随着大量资本涌入租赁市场,为提高市场占有率甚至垄断租赁市场,出现了恶性争抢房源现象,高收房成本必然需要高房租弥补。

供需不平衡和资本介入只是此次房租上涨的推手,租房刚需才是房租上涨的根源。目前,各大城市房价趋于平缓,但买房对于中低收入群体而言依旧高不可攀。住房作为生活必需品,需求价格弹性基本为零,房租上涨并不会引起租房需求的明显下降。因而,租房刚需成为中介肆无忌惮哄抬房租的重要支撑,无论租赁市场价格怎样变化,最后都会由租房客买单。租赁市场是租房客处于弱势的卖方市场,除了时刻要面临涨房租风险外,还要警惕黑中介乱收费、套路贷等黑幕。8月20日,长租公寓鼎家称资金链断裂,已停止运营,租房客不仅无法收回押金,反而要按时向金融公司还钱,且面临房东收房风险。

遏制房租过快上涨需从控房价入手

在上述约谈后,参会的长租品牌也纷纷作出短期内不涨房租的承诺。但短期的房租稳定并不足以起到调控租赁市场的作用,控制房租过快上涨还需要从控制房价入手,建立规范租赁市场的长效机制。

住房租赁市场长效机制要建立在中央“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的指导思想上。首先,要适当增加中低收入人群保障性租赁房源供给,增强保障性租赁住房的公益性质;其次,针对目前租赁市场存在的制度不完善、行业管理不规范等问题,租赁企业要做好监管工作,严防恶意涨租、套路贷等侵权等行为,同时,社会也要给予租赁企业更多的信贷、财政政策支持,鼓励其提供更多高质量的房源;最后,应在政府部门的主导下,尽快搭建住房租赁交易和服务平台,增加租赁交易信息透明度。

此外,房租限价也被看作是控制房租上涨的有效方法。原中国社科院金融发展研究室主任易宪容撰文表示,我国可以借鉴其他国家的住房租赁制度,制定合理房价及合理租金的界定标准,严格限制房租的利润水平。

租赁市场与房产销售市场存在联动效应,房产获得成本上升自然会推动房租上涨。易宪容认为,要落实租购并举的住房制度,前提条件之一就是坚持“房住不炒”的政策基调,消除住房市场的炒作赚钱效应,让住房价格回归理性。在坚决遏制房价上涨、整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将成趋势,同时,要针对调控过程中出现的新问题进行微调。

值得注意的是,比起行政手段,住房信贷政策在调整房地产市场短期投资性需求、投机性需求方面作用更加明显。恒丰银行研究院执行院长董希淼强调,在“房住不炒”的总基调下,商业银行对住房信贷政策的调整和实施应该更加审慎。对于部分热点城市,整体上应继续严格控制贷款总量,适当收紧贷款条件。同时,要加快金融产品创新步伐,加大对住房租赁市场的支持和服务。


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