□记者 吕 娟 特约记者 张兰勋 颜永健

初秋,青岛山钢东部新天地的售楼现场人满为患,熙熙攘攘,置业顾问忙着接待一批一批的购房者。让购房者一见倾心的,正是该项目的优势:地处崂山金融区,位于地铁枢纽旁,集SOHO公寓、多变LOFT、高端写字楼以及购物广场、健身所、影院等互动街区为一体,从配套、生活、服务等各大界面出发,满足了投资者的各种需求。

“这块商业地块,如果单纯是卖写字楼,肯定不好卖,写字楼市场过于饱和了。”青岛信莱置业公司党支部书记、副经理郑红艳详细介绍了楼盘的情况。“把纯商业地产做成高端的大型商业综合体,这是山钢地产的第一次尝试。”

穷则变,变则通。市场容量、国家调控、行业洗牌、自身发展等多重因素决定了房地产已由黄金时代进入白银时代,面对行业未有之变局,山钢地产将如何应对?什么样的策略才是最佳策略?最新的尝试都有哪些?

构建“一核四元”新体系

虽然房地产作为一个古老的行业,本质就是投资和盖房子,这个逻辑从古至今一直没有改变。但是,房地产行业承载着这个国家和社会的多种功能和属性,房地产的发展并不单纯。

市场容量越来越接近天花板,城市分化、市场分化现象更加严重;按照“房子是用来住的,不是用来炒的”调控基调,政府正在构建房地产长效调控机制;企业竞争态势不断加剧,行业集中度越来越高;房地产行业由粗放发展期进入精益运营期,呈现出强者恒强、弱者愈弱的局面。

这是山钢地产对于房地产市场所做的概括。这也是当下房地产市场的真实写照。

这个行业今后怎么发展?山钢地产规划发展部部长葛旭说:“房改从1998进行到现在,市场短缺问题基本得到解决,但居民对住房品质、对居住延伸的综合配套服务提出了更高的要求。房地产发展不平衡不充分,供应不足和需求不足同时存在,结构性矛盾突出。让所有人形成共识的是,房地产行业将迎来一次巨大的变革。”

面对汹涌的改革大潮,山钢地产积极探索转型升级发展的方向和实施路径,纵观《山钢地产公司新旧动能转换三年行动计划》,定位由“专业化房地产开发企业”向“综合性房地产开发运营企业”转型。增量开发做大做优,存量运营占领先机,成为区域市场有影响、山东市场有位次、差异化市场领先的集团化企业。

三年发展布局呈现清晰主线:应势调整产业结构,以住宅地产开发为核心,快速发展物业服务、商业运营,积极探索产业地产、住房租赁业务,构建“一核四元”产业体系。

明确区域布局,在对济南、青岛、上海三大战略区域深耕的基础上,向济南、青岛、上海的周边热点区域和国内其他战略机会城市进行拓展,形成“3+X”的区域布局。

完善产品与服务,以开发高性价比住宅为核心产品、以商业办公为补充产品,以钢结构绿色住宅为差异化特色产品;以物业管理为常规服务,综合性社区商业、产业园区运营和长租公寓运营为特色服务,逐步形成“轻重结合、两翼齐飞”的业务模式。

葛旭表示,目前物业管理、商业运营得到了快速发展,住房租赁和产业地产实现有效突破,发展的“含金量”不断提高,公司业绩呈现持续强劲增长的良好态势。

“互联网+”助力物业升级

“取得电梯维保资质,组成专业队伍,成立了电梯维保部,定期对外部业务——滨州万寿堂医院运行的电梯部件进行‘体检’,每年可实现利润80余万元,我们不断拓展物业业务‘触角’”。山钢地产信莱物业公司副经理黄现振介绍。

信莱物业在传统物业模式下推行物业服务标准化,提升物业服务品质,培育核心竞争力,开展多种经营增值服务,提高业主满意度,实现新旧动能转换。

推行物业服务标准化,通过三级巡查、业主恳谈会,标准化建设,创新服务,便民措施和合理化建议,以更具性价比的物业服务,让业主更加满意。培育核心竞争力,取得电梯维保资质和立体车库维保资质,培育保洁专业核心竞争力,现在自行维保电梯218部,维保立体车位1136台。开展便民增值服务,便民小超市、洗车机、家政服务、房屋中介服务、办公用品配送服务等多种经营迅速开展,上半年实现多种经营收入253万元。

创新,不只是新兴业态的专利,传统物业产业也可通过“互联网+”实现与新技术的融合发展,进而实现自身价值的延伸。 信莱物业紧紧围绕智慧型社区建设,以现代物业为目标,推动互联网+物业智能发展。建立大数据平台,数据类型可涵盖业主信息、设备信息、车辆信息、社区信息、日常运营信息等各方面。依托数据建立一体化的信息化管理平台,整合客户、运营、财务等各类模块,现有业务管理执行规范继续夯实,实现从“手工账”转变为“电子账”。建立服务社区的业主连接通道,借助移动化交互手段,实现员工、业主、设备的在线连接、数据连接、业务连接,提高业主的服务感知。将管理小区的经营情况全部实现数字化管理,从房屋承接查验、移动APP验房,入伙到后期房屋维修、车辆管理、楼宇管理、收费管理和开展社区的养老、家政、教育、装修、保险等业务板块等。

开启商业运营“新风口”

“以泰安东岳鑫城和润家超市为起点,注册‘和润家’商标,寻找合适的物业,形成以社区便利店与中型超市相结合的超市连锁经营体系,自去年12月开业至今年8月份,‘和润家’超市共实现营业额649万元。”青岛山钢和润商管公司副经理赵丽丽倍感自豪。

随着行业发展和竞争加剧,商业地产初级阶段的裸售方式逐渐被淘汰。现代商业地产则建立在全过程、专业化的商管体系的基础上,以先进的策划设计理念,高效的运营管理模式、科学的业态组合,再辅以紧密的商家联盟,快速盘活做旺商业物业。和润置业先后考察了省内外上百个项目,及时了解地产市场形势、信息与发展动态。

目前,温州奥体城项目的亚朵酒店已完成样板间验收工作,海啦啦娱乐城预计11月份开始营业,和润家超市成为周边生活类超市的销售冠军,签约银座健身,长租公寓完成调研报告,方案正在设计阶段……青岛山钢和润商管公司运营项目涵盖了超市、酒店、休闲娱乐等,项目主要分布在上海、温州、泰安等地。

商业运营立足内部资源,提高运营能力,盘活现有资产,打造特色商业项目;积极开拓外部市场,多渠道拓展,多业态经营;建立长期有效的商业运营管理盈利模式,实现以商业地产运营获利与商业经营获利并举,打造成有影响力的商业品牌。

充分利用自有商业物业经营,形成多业态齐进的发展局面,创造多渠道利润来源。利用自身社区商业居多的有利条件,积极快速发展与社区居民相关的超市、便利店、生鲜水果店等社区零售业。以泰安东岳鑫城和润家超市为起点,重点完善超市内部管理制度,形成超市运营标准化管理体系,快速做大。以山钢温州奥体城亚朵酒店为突破口,探索出自己的酒店管理模式,不断积累酒店经营管理经验,从最初加盟其他品牌酒店到逐步形成自己的酒店品牌。抓住民众对休闲娱乐需求不断提高的趋势,复制温州奥体城“海啦啦水秀城”的经验,积极发展休闲娱乐产业,使之成为新的利润增长点。逐步探索长租公寓、餐饮业、广告业务等其他业态,实现效益最大化。

从山钢地产总部办公楼望出去,清晨的青岛奥帆基地风平浪静,蔚蓝的海面上几只帆船,轻盈得如同一只只掠水的燕子。这片海面有时也会波涛汹涌,但只要坚定转型发展的方向和决心,积极推进由专业房地产开发企业向综合性运营企业转型,这艘帆船必将乘风破浪,开创持续向好的发展局面。