这个落地的好消息,让金华城里的老人们,以及即将跨入老年行列的人们,期待了很久。

由市建设局制定的《金华市区既有住宅加装电梯试点工作实施意见》已在该局官网上公开征求意见,拟将市区二环内非单一产权四层及四层以上国有土地上无电梯的既有住宅列入试点范围。

建设部门表示,此举是为适应社会经济发展和人口老龄化的需求,积极回应市民群众提出的既有住宅加装电梯的诉求。

住在没有电梯的多层老旧住宅里,爬楼梯让老人们渐渐力不从心,腿脚不便、关节不好、拎不动重物,出行苦不堪言。尤其是老弱病残者,做梦都希望过上有电梯的生活。但加装电梯好事难办,“想说爱你不容易”,也是不争的事实。邻里关系的协调、资金的筹措和分摊、电力增容、管线的迁改、规划设计的报批等,哪一个环节处理不好都有可能成为拦路虎。

为推进既有住宅加装电梯,我省早在2016年4月就出台了《关于开展既有住宅加装电梯试点工作的指导意见》。今年的全国两会上,李克强总理第一次在政府工作报告中提出,鼓励有条件的老旧小区加装电梯。此次市区相关实施意见向社会公开征求意见后,既有住宅加装电梯这一民生热点已得到中央和省、市三级政府层面的回应。

作为金华市区既有住宅加装电梯的首个成功试点,常乐小区在各方共同努力下,克服重重困难,第一台加装电梯已于2017年10月投入使用。常乐小区的成功样本经验,为市区相关实施意见的起草制定,做到规范操作,有据可依,便民利民,提供了有益的实践支撑。

试点拟遵循“业主自愿、政府引导、市场运作、加强管理”的原则,以点带面铺开,使金华加装电梯工作真正落地,惠及民生。随着此次征求意见稿的公布,市区第一个既有住宅加装电梯指导性的规范文件出台已进入倒计时,金华老人们实现上下楼的“电梯梦”已为时不远。

①意见统一难

建立协商和调解机制

从以往的实践来看,上下楼层居民意见不统一,是加装电梯遇到的首要难题,也是最让人头痛的。

住在五楼、六楼的居民,是加装电梯的最大受益者,意愿最为强烈。但一楼、二楼居民则有影响采光、电梯噪声、占用绿地和公共空间等顾虑,往往不支持加装电梯,有时还激烈反对。

我省的指导意见对此明确规定,加装电梯的服务范围内产业所有人应当自主或委托社区组织主持,征求民意并签订书面协议,妥善处理好住宅周边相邻关系。市区常乐小区加装电梯的这个楼幢,一楼是架空层,又规定二楼业主不用出资,最终获得了所在单元10户业主的同意。

市区征求意见稿提出,加装电梯应经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总人数2/3以上的业主同意并签订协议。拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分业主的书面同意。这是根据《物权法》相关规定作出的。也就是说,一个单元楼道要加装电梯,拟占用土地的相关权利业主为全体小区业主,必须全小区2/3以上同意并签订协议。

取得2/3的小区居民同意后,申请人还应就加装电梯的具体方案、费用筹集、电梯使用管理等事宜进行充分协商并签订书面协议,协议和加装电梯方案应在拟加装电梯所在小区显著位置及本幢、本单元主要出入口等进行为期10天的公示。

对既有住宅加装电梯,业主之间意愿不一、利益产生冲突,怎么办?市区试点提出的思路,是建立利益补偿和调解等协商解决机制。

业主认为因加装电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的,由业主之间协商解决,补偿费用在筹集资金中支出。

业主对加装电梯有异议的,社区、业主委员会应当应业主请求,依照法定职权与程序,组织调解,促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。业主之间协商或调解不成的,可提交金华仲裁委员会仲裁,或直接向人民法院起诉。

②资金筹措难 支持提取住房公积金

既有住宅加装电梯,资金筹措也是一大难题。在最初提出加装电梯的动议时,相关受益业主对资金来源和具体分摊就应有所考虑。

以常乐小区试点为例,加装一台电梯土建工程20万元,电梯设备20万元,楼道粉刷、门禁安装等花费4.5万元,总投资44.5万元,全部由业主自行承担。

事实上,经济条件好的住户,为避免爬楼梯之苦,近几年很多都已新买了高层电梯房。住在老旧小区里,剩下的多是一些中低收入群体。尤其是一些退休老人,往往经济条件有限,要一下子拿出数万元装电梯并非易事。

对资金问题,征求意见稿作了两条规定:一是加装电梯所需资金由业主承担,资金分摊方案由相关业主充分协商确定。二是业主本人及配偶无住房公积金贷款的,可以申请提取住房公积金。

支持使用公积金加装电梯,是近年来各地的普遍做法。我省的指导意见就明确,既有住宅加装电梯及维护管理所需资金由业主承担,业主可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。

杭州市既有住宅加装电梯走在了全省前列,2017年试点全推开,2018年又列入市政府“为民办实事”项目之一,目前已有395处加装电梯项目通过联合审查,其中37处完工,191处在建。2018年8月杭州市出台规定,加装电梯竣工验收后,业主可凭本人及配偶身份证、产权证、加装电梯项目协议书及电梯检验报告,申请提取住房公积金。

从减少邻里矛盾和建设经费开支考虑,市区试点要求加装电梯设计方案以经济实用为原则,不得多占土地资源,尽量减少对周边相邻建筑的不利影响,尽量不占或少占用现状绿化,不得变相增加住宅使用空间。电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米。

为支持加装电梯,市区试点还拟规定,加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有,新增计容积率建筑面积和建筑占地面积不再办理不动产权登记。不再征收地价款,免交市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。

③管线迁改难

宜与小区改造相结合

既有住宅不比新建小区,新建小区是一张白纸,电梯与建筑主体同步施工,相对容易,而既有住宅要面对管线迁改、绿化迁移、电力增容等一系列难题。

既有住宅加装电梯,需要开挖电梯井地基,对原有绿化,以及埋在地下的水电煤气管道、通信设施、化粪池等进行迁移,而相关迁改审批手续流程繁琐,且地下管线涉及单位较多。常乐小区加装电梯分工跑这一块的业主就曾自嘲,“几乎到了快抓狂的地步。”

另一方面,加装电梯是一项系统的建设工程,从申请加装到规划审批、从施工图审查到施工许可证发放,从施工建设直至竣工验收,与新建小区一样,各项审批手续一样不能少。有人大代表曾做过调查,加装电梯牵涉到的审批部门将近12个。显然,加装电梯如果没有来自政府层面的支持,光靠业主推动,实施难度相当大。

在充分考虑金华实际后,市区试点提出,拟加装电梯涉及电力、给排水、燃气、弱电等现状管线迁改的,各管线单位应予以协助、支持。管线迁改费用由申请人承担。拟加装电梯占用现状绿化的,应向城市园林绿化行政主管部门提出申请,按规定交纳易地绿化补偿费。

“近年来,市区对老旧住宅分批实施改造优化工程,提升小区人居环境,或将成为促进既有住宅加装电梯的有力推手。”市建设局有关人士说。

值得关注的是,征求意见稿已就此特别提出,各区进行旧住宅区改造时,宜将加装电梯相关工作及其配套设施建设相结合。这意味着,加装电梯如果能搭上老旧小区改造的“顺风车”,与各项设施改造一并统筹考虑,统一规划设计与报批,业主将会省心得多。