业主之忧何以解?——庆阳市物业管理服务现状调查
掌中庆阳 2018-08-31 16:31:25

 物业管理作为城市管理的重要组成部分,对于改善群众需求、美化人居环境、提高居民生活质量具有重要意义。如何加强物业管理、营造住宅小区良好居住环境,既是广大小区业主的迫切要求,也是各级政府的重要民生工程。

物业矛盾纠纷频现

家住西峰区九龙北路某小区的冯先生,最近因为自家屋顶漏水犯了难。冯先生所在小区有十栋多层住宅楼,他住在顶层,今年六月份的几场雨过后,冯先生打扫卫生时发现客厅和主卧的墙根下落了不少白灰,随后检查发现,屋顶起了许多水包,有的甚至已经被水渗透破损,露出了深灰色的水泥墙面。今年夏天的雨水格外地多,还没等冯先生着手修理,紧接着又迎来了一场连阴雨,这一次不仅起了更多的水包,甚至破损的墙体开始大量滴水、掉水泥渣,打湿了下方的家具和电器。每晚休息时,听着滴滴答答的水滴声,让冯先生心烦极了。

冯先生联系了负责小区物业的楼管——也是另一个单元的住户,得知其他单元也有两户人家遭遇了同样的难题。该楼管及时联系了维修工人,前往各户户内和楼顶查看漏水受损情况,打算统计后拿出方案进行维修。经检查,该楼整个楼顶都存在隐患,楼顶年久失修,加之平时维护不到位,楼顶部分住户铺设的太阳能真空管破裂,不及时清理,玻璃残渣扎破楼顶防护材料,致使楼顶防水层受损、部分区域雨水渗漏严重,影响到住户内部居住环境,甚至整栋楼的安全。

维修人员提议两种解决方案,一种是全面修缮整个楼顶,消除安全隐患,预估花费需六万余元;另一种则是救急措施,找出漏水点进行修补,花费根据各户的渗水面积和程度而定。该楼在去年维修小区设施时提取了公共维修基金,目前只剩余两万元,要实现第一种方案需与各住户商议均摊费用,也正是在这一点问题上,住户们有了争议和不满。

部分住户认为,楼顶是顶层住户的墙体,修理费用应由其自己负担,不应要求其他住户分摊;而顶楼住户认为,楼顶属于公用面积,放置着各户的太阳能热水器,共同使用,且因管理不善造成公用区域墙体损坏并殃及顶层住户房屋内部,因此应有责任分摊修理费用。两方意见相悖,资金不足,可家中漏水越来越严重,住户冯先生只得和其他遭受漏水的住户,自掏腰包先行简单修补了自家楼顶。

冯先生坦言,他所居住的小区不是第一次遭遇“商议无果”。因开发商早已联系不到,又没有物业,前几年小区接城区大暖、建设换热站时也受到重重阻碍,最终是在个别住户的争取下得到了解决。小区共有十栋楼,每栋楼是自己管自己的事,目前每年每户收取360元物业费,但令人无奈的是,住户遇到了问题却还是得不到有效解决。

这个夏天,像冯先生一样苦恼的业主还有很多,多数业主最终都是以自掏腰包给漏水问题划上暂时的句点。

物业纠纷频现,记者走访了解到,这些纠纷主要集中在老旧小区,缺乏统一的物业管理,部分小区虽成立了业主委员会或聘用了专业物业服务企业,但由于部分住宅区物业管理用房及配套设施不到位、老旧住宅小区基础设施差,公用设施设备急需维修养护和改造,没有住宅专项维修资金支持,物业管理工作难以开展;有的开发企业侵犯业主合法权益,开发过程中的工程质量问题没有及时解决,缺乏严格的物业承接验收手续,遗留到物业使用阶段,引发矛盾纠纷。

物业管理现状复杂

截至2018年6月统计数据显示,从2000年我市物业管理起步发展,我市物业服务企业由2003年的3家发展到现有的140家。庆阳市物业企业服务的项目204个,物业服务面积1251.31万平方米,其中住宅物业服务135个,服务面积1077.84万平方米,服务覆盖率86.14%。五万平方米以上,服务规范的住宅小区77个,物业服务221.86万平方米,新建商品房物业服务实现了全覆盖。从总体看,庆阳市区物业服务覆盖率高、符合条件组建的业主委员会占比重,展现良好发展势头,但记者发现,由于从业人员素质偏低、物业收费标准低、业主拒缴费用等原因致物业服务企业经营生存困难。

我市140家物业服务企业,从业人员2010人,其中专科以上420人,管理人员875人,持证上岗1050人,持证率只有52.2%,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”及农村剩余劳动力,有相当一部分未经专业培训,跟不上物业服务行业迅速发展的需要。城区部分新建小区入住率低、物业收费标准不一,不少业主拒缴物业服务费;老旧楼区收费还沿用前多年的每平方米0.3元的收费标准,不能满足物业管理需要,且有一些业主无力承担,物业费收缴有难度。多种原因致使企业难以生存,物业服务企业的运营也因此陷入了不良循环。

再从业主委员会组建来看,从2006年开始,在各县区住建局、街道办、社区、派出所配合下,市房管局指导监督住宅小区成立了业主委员会,符合业主委员会成立条件的(入住2年以上、入住率超过50%)住宅小区,现已组建业主委员会的61个,备案47个,占77.1%。

市房管局调研发现,90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,物业管理处于前期物业管理状态;10%小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生;80%小区即使按法律规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。业主委员会经费由小区全体业主分摊和小区公用部位收益补贴,在实际操作中,大多业主不承担此项费用,大多数小区无公用收益,业主委员会日常工作没有经费来源。业委会的工作也缺乏有效监管和约束,存在诸多问题。

目前,我市住宅小区物业管理服务工作中存在难点主要原因有,在政策方面,由于《物权法》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》等法律法规宣传不到位,业主认识有差距,造成物业消费意识差,管理服务难;在体制上市县区物业管理中,街道、社区的综合协调作用发挥不够,责任主体不明确,行政监管难度大。产权上因市县区老旧住宅小区房屋涉及六种(房改房、单位职工集资建房、直管公房、最早开发的商品房、经济适用房、小产权房)类型,性质各不相同,设施不配套,住宅专项维修资金续筹难,推行标准化、专业化物业管理难度较大;物业服务缺乏市场竞争机制,全市的物业还没有真正引入招投标竞争机制,缺乏竞争意识和责任意识。

法规亟待完善出台

记者查阅相关法规获悉,2006年3月,《庆阳市城市住宅小区管理暂行办法》发布,由于操作性不强,市政府于2012年11月发布公告宣布废止。之后我市根据《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》,严格执行省物价局、省建设厅《关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度(暂行)等问题的通知》等文件。2014年,市住建局、市财政局联合出台了《庆阳市住宅专项维修资金管理办法》,市房管局印发了《关于进一步加强住宅专项维修资金管理的通知》,推动物业管理发展。目前我市物业管理工作还未形成一部完整的、操作性强的管理条例作为依据。

记者了解到,针对我市复杂的物业管理现状,市房管局起草了《关于理顺物业管理体制进一步加强全市物业管理工作的实施意见》和《庆阳市物业管理条例(草案)》。《庆阳市物业管理条例(草案)》从业主、业主大会及业主委员会,前期物业管理,物业管理服务,物业的使用与维护,法律责任等方面作以详细规定,厘清监管责任,明确责任主体,细化程序规则和服务标准。

如,该草案提出,由市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,县(区)建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在前期物业管理章节,物业区域划分、物业管理用房,前期物业管理招投标制度、服务合同,物业承接查验的条件、程序、备案以及赔偿责任等细化了标准。还对物业服务企业及信用管理、义务、收费原则,业主的义务作了详尽明确的规定。

目前,市人大已将《庆阳市物业管理条例(草案)》列入立法计划,预计2019年出台实施。

据悉,市房管部门也将通过一系列举措、联合多部门继续引导物业公司科学发展,建立长效监管机制,努力提升物业管理水平。明确物业配套设施规划、建设的具体要求,严把前期物业管理关,力争从源头上杜绝由于物业配套设施建设与管理不规范所带来的后患;提高物业服务企业准入门槛,将每一项服务工作的程序都规范化,培养和造就高素质的服务团队,建立内部激励机制。加强政府政策支持力度,改造完善物业配套,逐步推行物业管理,综合整治旧城区住宅小区基础设施建设,多方筹集资金,分批改造、完善功能,提高服务水平。同时加大宣传力度,引导人们形成正确的物业消费观念,让“花钱买服务”的思想观念深入人心,不断增强业主的物业消费意识。

随后在相关政策出台后,严格依据法律法规,规范业主委员会成立,联合其他部门推动建立物业管理矛盾纠纷调处新机制,将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。