“以房养老”如何避免窘境
中国保险报 2018-08-23 09:37:40

□杨孟著

近日,中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,进一步将老年人住房反向抵押养老保险(下称“以房养老”)扩大到全国范围。这对于探索建立存量房产与养老资源联结转化机制,努力拓展社会养老资源渠道,加快完善多层次社会保障体系,积极应对老龄化挑战和有效破解养老困局具有极其重要的意义。

我国“以房养老”自2014年7月起在北京、上海、广州和武汉四个城市开展试点。2016年7月,原保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》,将试点期延长至2018年6月30日,并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市及部分省份地级市。但遗憾的是,截至今年7月31日止,“以房养老”累计承保总数仅99户,可谓应者寥寥,试点效果差强人意。

在当前“以房养老”出现试点窘境的情况下,为何还要力推“以房养老”?道理其实很简单,从未来的发展趋势看,我国已具备“以房养老”的主要条件,“万事俱备,只欠东风”。这些条件包括:我国已进入老龄化加速发展阶段,到2035年中国老年人口将达到4亿多;无子女家庭和“失独家庭”占老年人家庭比重高达10%,中国长期实行计划生育下的家庭结构、老人“空巢化”现象日渐凸显;我国住房自有率世界名列前茅等。另外,随着老年人传统观念的转变,“以房养老”有望成为人们心目中一种理想的新型理财方式,成为实现老年人生活效用最大化的基本途径。

至于为何出现“以房养老”试点窘境?现行的“以房养老”机制设计及其运行环境难咎其责。概况起来不外有三:一是年金支付风险;二是房产价值波动风险;三是缺少一个有利于“以房养老”健康成长的生态环境。换言之,只要把这三大问题解决好了,“以房养老”市场自然也就撬动起来了。鉴于笔者已在《如何撬动“以房养老”市场?》(《中国保险报》报2017年4月13日第6版)《“以房养老”需“保险+政府”双轮驱动》(《中国保险报》2017年5月16日第8版)两文中,分别就年金支付风险和房产价值波动风险问题详加探讨,故不赘述。这里只就如何营造有利于“以房养老”健康成长的生态环境问题提出如下看法:

首先,加强顶层设计。健全完善“以房养老”相关法律法规体系,明确市场准入、市场监管、房产评估流程、“以房养老”参与各方的权利与义务等内容。构建符合我国国情的“以房养老”制度框架,建立完善规范化、程序化、公开化、透明化和市场化的“以房养老”操作体系。加强“以房养老”市场有效监管,防范市场风险,提高“以房养老”市场运行效率。

其次,引导行为预期。“以房养老”最大阻力来自于风险和不确定性,只有给予“以房养老”参与者以稳定的预期,才能让整个社会对“以房养老”充满信心,成为“以房养老”的支持者和行动者。如对于人们担心的房屋70年产权问题,李克强总理就曾在2017年全国“两会”上给予明确回应:可续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。这一重要讲话,就起到了很好的正确引导行为预期的作用。

第三,开发评估模型。完善房屋估值与管理制度,建立市场定价与资产评估机制。房产估值的高低直接关涉到“以房养老”参与者权益的大小,决定着“以房养老”的成功与否。为此,可积极研究开发相关的房产价值评估模型,为正确引导房产价值确认与计量行为提供技术保障。在评估模型下,通过科学合理的参数设置,完全可以做到评估程序数字化,能够从机制上彻底根除参与双方人为因素的影响,确保房产价值评估结果的客观性和公正性。

第四,实行税收激励。加快开征遗产税和房地产税,运用税收政策激活“以房养老”需求市场。因为“以房养老”模式下的房产不存在遗产税,并对其实行税收优惠政策,免征房地产税。对保险机构中的“以房养老”业务部分相关税收(包括利息收入)实行税收优惠政策,运用税收政策激活“以房养老”供给市场。同时,对社会存量房产(“以房养老”房产除外)开征房地产税,能够有效遏制房产市场投资投机行为,熨平市场波动,稳定房产价格,有利于促进“以房养老”市场健康稳定发展。

第五,培育服务体系。“以房养老”是一种新型的市场化养老模式,对于参与“以房养老”的老年人来说,他们最为关心的是通过货币支出这种市场交易的方式,将老年人的照顾、照料、护理等责任转嫁给社会上的专业化服务机构来承担,这就涉及到如何才能用货币购买到适合于本人需求的“价廉物美”的养老服务。这无疑为提供满足老年人需要的与“可支配收入”和“有效需求”同步增长相匹配的社会服务体系提出新的挑战——以最大满足老年人多样化、多层次养老服务需求为前提。对于保险机构而言,应针对客户的不同需求提供专业化的医疗保险、健康管理、金融理财等服务,提高医疗、护理、心理疏导服务质量,不断拓展“以房养老”服务链条。

第六,提供金融支持。目前,我国金融衍生品市场还不成熟,尚无相关的资产证券化产品,保险机构无法通过二级市场分散“以房养老”风险。在美国,完全可以顺利地将其证券化并投放于金融市场,极大地增强了“以房养老”市场的流动性,同时也为投资者提供了更多的投资选择机会。我国保险机构也应采用类似的金融手段,通过资产证券化有效规避“以房养老”风险,大大增强“以房养老”市场的吸引力。