《畅通工程·“荆”天办》：聚焦中心城区物业管理·业主委员会管理问题（上） | 九派通
业主委员会作为能够代表居民利益、行使一定职能的自治组织，在小区生活中发挥的作用越来越受到人们的重视。据统计，目前 ，我市中心城区有265个在管物业小区，已成立业主委员会的有143个，占比54%。业委会是什么？为什么要成立业委会？该怎么成立？成立了之后又该怎么干？本期《畅通工程·“荆”天办》聚焦中心城区物业管理·小区业主委员会管理问题。参与本期沟通的嘉宾是：东宝区政府副区长幸伍洲、荆门高新区管委会副主任双晖、荆门市住房和城乡建设局副局长蒋华、东宝区龙泉街道龙山社区党委书记黄红梅、掇刀区掇刀石街道培公社区党委书记彭诚诚，沟通的另一方是物业公司代表、小区业委会代表以及媒体代表。本期节目点评嘉宾是荆门市委党校教教授刘良军。
场景一：
您对业委会知多少？
近日，《畅通工程·“荆”天办》记者走访了荆门城区多个小区，调查业委会在广大市民心中的认知程度怎么样？在采访的近50位市民中，有将近一半的市民居住的小区还没有成立业委会，完全清楚业委会概念和作用的只有30%。
2009年中华人民共和国住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》中明确：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责 ，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
现场回应
现场观众：我理解的业委会是为我们业主维护权益、为我们当家作主的，我经常看他们在微信群里说，这个电梯维修又要花几千，这咋弄，这又没钱，然后他们就在想办法，代表我们业主跟物业公司沟通，业主也经常向他们表达一些诉求，算是一个通道，由业委会向物业公司传递业主的心声。我觉得业主委员会应该是起到监督物业公司作用的，看物业公司为我们业主服务怎么样。我就是这样理解的。
究竟这个理解对不对？
荆门市住房和城乡建设局副局长蒋华：业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主利益向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司运作的一种民间自治组织。在我国的法律法规当中，业主委员会是业主依法管理小区，保障自身合法权益的重要组织。它是基层社会治理的一个重要载体，也是在物业与群众之间、包括与开发商之间起到桥梁纽带作用的组织。它与我们居民的切身利益是息息相关的。物业公司是由业主委员会或者是在没有成立业主委员会的情况下，由社区出面牵头选聘的，物业公司主要是依照签订的物业服务合同，为小区和广大业主提供法律合同约定的物业服务。那么业主委员会在某种程度上是对物业公司进行一个监督、指导，现实生活中我们的业主和业主之间、业主与开发商和物业公司之间，都有可能发生各种各样的矛盾，在这个时候，业主委员会如果能够发挥很好的桥梁沟通作用，就能够做到事了、人和，避免矛盾的进一步激化。
东宝区和掇刀区小区成立业委会的比例大概是多少？
东宝区政府副区长幸伍洲：东宝区总共有121个小区，目前成立业委会的有69个。
荆门高新区管委会副主任双晖：掇刀区共有131个小区，成立业委会的有64个 ，将近50%。主要原因还是业主没有达成一致的意见，或者有一部分正在换届。
小区成立业委会，需要具备什么样的条件？选举的程序是怎么样的？业委会成员构成有什么要求？
荆门市住房和城乡建设局副局长蒋华：小区业主委员会的成立，有几个条件：第一是交付的房屋专有部分面积要达到建筑物总面积的50%，第二是交付的房屋套数要达到总套数的50%，第三是自首位业主入住之日起满两年并且已经入住的户数比例达到20%，这三个条件只要满足其中之一就可以召集业主大会选举业主委员会。业主委员会成员必须是取得产权，也就是说在这个小区居住的实际居民，家庭成员包括父母亲或者其他人，只要不是居住在这个小区的都是不行的。
场景二
有无业委会 效果两重天
在上一期节目中我们聚焦了小区停车问题，其中涉及到华铭广场小区和欧洲城邦小区。两个小区住户对于物业公司的服务评价是冰火两重天。
欧洲城邦小区业主的吐槽声不断，而华铭广场小区业主对物业服务则多了一份理解与认可。
一个小区表示很不满意，一个小区表示满意。记者在采访中了解到，这两个小区的物业公司其实是同一家。为什么会这样呢？负责这两个小区物业服务的湖北鑫融物业公司经理周娟说，小区有没有业主委员会至关重要。
欧洲城邦小区目前还没有成立业主委员会。华铭广场小区是一个还建小区，2018年以前也是没有业主委员会的，业主满意度比较低。2018年，小区成立了业主委员会，矛盾冲突得以缓解。
现场回应
湖北鑫融物业公司负责人周娟：目前，公司服务的项目差不多20个，其中办公楼有两个，剩下的基本都是住宅小区。自公司成立以来，基本上还是以服务住宅小区为主。这些住宅小区组建了业委会的大概占到一半。不管是从物业管理，还是从服务业主的角度来说，组建业委会都是很重要的，国家也有相关文件。业委会的成立，主要是双方联动，社区、业委会、物业就是为小区居民提供服务。在我们履行自己合同范围内职责的同时，也要配合社区、配合业委会做好相关的工作，包括创城、防疫，有业委会的情况下效果都是相当不错的。同时，小区组建业委会后，在服务上我们做得不到位的地方可以通过开会等方式进行考评，加以改正。像金象广场分一期、二期，二期的业委会是每个月开一次会，金象一期的业委会是一季度开一次会。业委会成员首先对我们在合同履行范围内的工作及基础服务分类打分，之后再把我们双方召集到一起开会，在这个过程中我们也进行自查，做的不足的、不到位的先整改，在会议中再来碰头提出来，一起商量解决。
东宝区龙泉街道龙山社区党委书记黄红梅：小区里面组建业委会我觉得是非常重要的。我们现在需要的是党建引领下的多方共治、协商解决。所以说社区居委会和业主委员会，还有物业服务公司，三方联动是良性互动。就比如说，业主委员会是在社区的监督下成立起来的，业主委员会成立之后，先去选聘物业公司，然后再监督物业公司的服务，最后社区再同时监督业主委员会和物业公司对小区的服务，形成良性互动，达到对小区的共建共治共享。
欧洲城邦小区目前是个什么样的现状？
湖北鑫融物业公司负责人周娟：疫情以后，我们的工作人员，包括管理人员、服务人员在服务意识上可能有点松懈，导致工作比较松散，在责任上可能没有按合同、按服务范围内的要求把应该做的做好，给业主造成了不好的感觉。自从接到业主投诉后，我们及时调整了管理人员，对现有的员工进行岗位培训，我个人认为目前来说转变很大，也有了很大的改善。当然我们还要进一步对设备设施、存在的重大问题向社区反映共同协商解决。
掇刀区掇刀石街道培公社区党委书记彭诚诚：培公社区在8月4日组织欧洲城邦召开业主大会，选出了9名自管会人员，这是成立业委会的一个过渡机构。因为前期欧洲城邦小区是有业委会的，在2019年业委会任期到期之后，需要连任或者重新再选，2020年的时候又组织召开了一次业主大会，但是当时业主参与率不高，没有选出来。然后结合今年6月底7月初部分居民反映的停车难、消防问题，还有电梯问题，居民自发组织写了个申请，要求社区组织成立一个自治组织，维护业主权利义务的同时有效监督物业服务质量。然后我们就针对这个小区采用投票的方式征求意见，有70%的业主同意。准备先选自管委员会，下一步再来推业主委员会。自管会属于居民代表的形式，它也是由小区的业主或住户自发组成，是通过选举的方法公开公正选出来的，业委会就是物业管理区的业主代表组成的民间组织，业委会最大的特点是它是具备独立法人资格的一个社会组织。
今年的《中心城区物业管理领域突出问题专项整治方案》中有一项是：要求业委会的主任必须是党员。目前，荆门市的情况是怎样的呢？关于组建业委会，有没有什么好的建议？
荆门市住房和城乡建设局副局长蒋华：这是一种倡导、一种引领，按照最新的要求，新组建的业主委员会党员比例应该达到50%及以上，那么业主委员会的主任呢，要求应该是党员。业主委员会的成立难、管理难、运行难，一直是困扰我们物业行业管理多年的一个老大难问题。所以我个人觉得，社区要建立党建引领下的协商机制，组织物业管理区域内业主委员会的组建和日常工作，推动建立党委领导，政府主导，居民自治的多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局，就是要构建在社区治理框架下的物业管理体系。
从某一方面讲，业主委员会主要就是维护业主在物业管理活动中的合法权益，以第三方立场来缓和业主与物业公司之间的矛盾。由于时间关系，关于业委会成立、运营、监管等问题下期接着讨论。