近期，记者接到不少读者打进电话，对小区四周建筑区划内的地面停车位所有权归属问题存在疑惑，希望弄清楚这些车位到底是归开发商所有，还是属小区全体业主共有。
《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
对于上述法条中“当事人”所指到底是开发商还是小区全体业主，市矛盾纠纷多元化解中心物调委主任、首席调解员覃忠从法理、消费者权益保护等层面进行解析，他认为“当事人”应为小区全体业主。换言之，小区四周建筑区划内地面停车位应归全体业主所有。
从法理上来讲，应归业主所有
覃忠指出，《民法典》涉及小区停车位的法律规定除了第275条之外，还有两条。
第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
上述三条法条对小区车位进行了原则性的规定，但缺乏可操作性的细则，其中第275条规定的是小区车位的规划和归属，开发商常常依据自己是“规划车位”的当事人，在业主的购房合同中往往约定小区内的车位归其所有，物业公司也依此管理，收取业主费用，造成小区业主与开发商、物业公司之间因车位归属问题产生矛盾纠纷。
理解《民法典》第275条规定，要结合《民法典》第356条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”及第357条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这两条法律规定确立了房地一体的原则，即“房随地走”和“地随房走”原则，建设用地使用权与建筑物、构筑物及其附属设施的处分必须保持一致。而随着小区房屋的建成和出售，小区建筑区划内的土地使用权(包括地面停车位的建设用地使用权)也随之转移，小区的共有部分建设用地使用权应归小区全体业主共有，地面停车位属于业主共同行使土地使用权的形式之一，所以地面停车位的权益认定归属于全体业主共同享有为宜。
规划只是从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设附属设施的财产权属都归开发商所有。小区附属设施都是经过规划建设，比如绿地、道路等，当然也包括地面车位，开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施，该附属设施的权属归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。是否经过行政规划审批，不能影响或改变地面停车位的土地使用权性质，开发商依照行政规划的要求，在属于业主共有的土地使用权之上建设的物业附属设施地面停车位，仍然属于全体业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。
从建筑物区分所有权来区分，应归业主所有
理解《民法典》第275条，要结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第14条和《民法典》第352条的规定。
该解释第2条第1款：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第2编第6章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分：(二)具有利用上的独立性，可以排他使用：(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”地面车位用线划分和编号能不能明确区分、排他使用和进行登记为专有部分?地面停车位，没有建筑物，构造上不具有区分独立性、利用上也不具有排他独立性，不能独立办理产权登记，所以不属于《民法典》第2编第6章所规定的专有部分，其本质上仍属于开发时的土地性质——建设用地使用权。
小区地面车位要么是业主的专有部分，要么是业主的共有部分。《民法典》第352条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地所有权人，但是有相反证据的除外。”“相反证据”可以理解为初始登记或不动产登记证，《湖北省物业服务管理条例》第54条规定，物业区域内按照建设工程规划许可证确定，且初始登记所有权人为建设单位的停车位车库的归属，由当事人通过销售、出租、附赠的方式约定。若开发商主张地面车位产权，那既要有建设工程规划许可证，又要能办理初始登记，否则小区土地分摊给全体业主的情况下，地面车位应归全体业主所有。
若小区地面规划车位被认定为开发商所有，相关部门就应该为开发商出具产权登记证。如若不能为开发商出具地面规划车位产权登记证，又认定地面车位属于开发商，就出现了既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”这种不合理现象。
因此，商品房全部销售后，随着房屋所有权的转移，小区内包括土地使用权在内的各个组成部分均应随之转移到小区业主名下，规划的地面停车位应归全体业主所有。
从消费者权益保护上分析，应归业主所有
小区土地使用权已经归全体业主，同样通过规划的道路、绿地和围墙等归属全体业主共有。那么在既不能修建其他建筑物又要硬化的空地上画上几条线，在没有增加成本的附加值高、收益高的车位，就归开发商所有吗?在业主共有地面上新建车位，实际影响和压缩业主本来共有和共同管理的范围，是牺牲全体业主一定程度权益换来的，若将地面规划的停车位归于开发商，无疑是再次向业主分摊成本，此举明显不合理。
小区建造之初经过规划设计建设停车位，是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。同时，车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地面车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，开发商也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地。
《民法典》第275条并没有直接认定车位归开发商，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“归属”的内涵很广，含有所有权、使用权、收益权。车位相关权利的处置方式是通过“当事人”约定，谁是“当事人”?当然是指拥有车位相关权利处置方。开发商在销售每套房屋之时，早已将公共用地(包括行政规划内的停车位)公摊到每一套房屋的建筑面积进行了销售。之后，若再将公共用地的某些个别停车位另行单独销售的处分行为，无疑构成了重复销售、重叠处分，其销售处分公共用地停车位的行为其实际是二次获利，对业主显失公平。
停车位归属认定规则
小区内的建筑物中，有些建筑物分摊土地使用面积，有些建筑物则不分摊土地使用面积。
在建筑术语中，表示建筑总面积占土地面积比率的术语是“容积率”，原则上，只有计算容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
在初始登记时，由于不计算容积率的建筑物的建筑面积没有分摊到任何土地使用权面积，因此其不可能有独立的房屋所有权和土地使用权，其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中。开发商出售房屋时，与建筑面积相对应的土地使用权也随之转让，由于不计算容积率的停车位的权利只能依附于计算容积率的建筑物之上，当开发商将小区的房屋全部售出之后，分摊了相应的土地使用权份额的车位车库，计算容积率，可以办理权属证书，能够作为专有权的标的;没有分摊相应的土地使用权份额，不计算容积率，无法办理相应的权属证书，为小区共有部分，属于小区全体业主共有。
地面车位其法律权利附属于建筑物，不应当单独转让，依法应当随着建筑物的所有权的转移而随之转移。拥有独立产权能够作为建筑物区分所有权专有部分的小区地下车位或车库，才可以通过约定的方式取得其所有权，这种取得方式一般被称为约定归属方式，这就说明约定归属隐含着一个前提，即约定归属的停车位及车库必须是属于专有权的标的，且其原始归属是确定的，属于开发商所有。而法律上已经明确规定属于业主共有的停车位，不能成为“当事人”约定归属的标的，小区业主无需通过与开发商单独约定的方式来取得其所有权。由此，法律上没有明确解释的建筑区划内的地面车位，不宜直接认定为开发商所有。
停车位矛盾纠纷化解途径
近年来，越来越多的家庭购买了汽车，停车位成为刚需，随之而来是逐渐增多的住宅小区停车位的归属问题及其引发的纠纷与矛盾，停车位里有大民生，解决好停车位纠纷对维护社会稳定、保障相应合法权益具有重要作用。对此，覃忠认为化解方式有二。
其一，开发商应该要有高站位、大格局思维，在没有具体司法解释出台或办理产权登记前，搁置争议，暂时把地面车位确定为全体业主共有共用，制订合理车位管理服务方案，向业主开放，缓解因地面车位引发的矛盾纠纷。
其二，开发商取得商品房预售证时必须向购房人明确告知地面车位的产权归属、地下车位车库的数量、分配租售方式、租金标准或最高售价等情况，保证购房人的信息知悉权利，否则表示默认地面车位属于小区全体业主共有。