从国家统计局和市场机构公布的5、6月份房地产销售、开发投资等数据看，当前我国房地产市场回暖受阻。针对一线城市房价下降较为明显、部分城市出现二手房挂牌量激增等新情况，应出台强有力政策提振市场信心。

复苏动力明显减弱

中指研究院监测的40多个代表城市数据显示，今年端午假期楼市成交面积较2022年端午假期增长近两成，较2019年端午假期下降一成，但因错月，与2022年同期相比，同比下降约七成。据诸葛找房监测，今年端午假期重点10城新房成交套数较2022年同期上升31.6%，但仍较2021年同期下降21.4%，较2020年同期下降65%。

从房价看，根据国家统计局公布的5月份70个大中城市房价指数，新房房价环比涨幅为0.1%（前值0.3%），同比涨幅为负0.5%（前值负0.7%）；二手房房价环比涨幅为负0.2%（前值0.0%），同比涨幅为负2.6%（前值负2.7%）。

易居研究院研究总监严跃进表示，新房房价指数环比涨幅连续两个月收窄，没有延续一季度回暖态势；二手房房价指数环比涨幅在连续3个月上涨基础上又出现下跌，也反映出目前市场回暖遇阻。

从资金端看，今年前5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%（前值下降6.2%）；房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%（前值下降6.4%）。从销售端看，今年前5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%（前值下降0.4%）；商品房销售额49787亿元，增长8.4%（前值增长8.8%）。

严跃进认为，无论是开发投资端还是销售端都面临压力，亟待强有力的政策来提振信心。

易居研究院对全国50个重点城市6月份的新建商品住宅成交情况进行分析后预计，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1858万平方米，环比增速为2%，同比增速为负22%。严跃进表示，这是该数据今年首次出现同比增速由正转负现象，对房企资金状况会产生较大影响。

建业地产是今年二季度以来首家大型房企公开违约的房企。建业地产近日发布公告称，2023年二季度以来，房地产市场销售持续疲软，销售不及预期，公司流动资金紧张状况加剧，境外兑付压力持续增加，公司未能在6月23日宽限期结束之前支付2024年到期的7.75%优先票据利息。经审慎考虑，公司暂停向所有境外债权人进行支付。

严跃进表示，此次楼市降温始于4月中下旬，直接表现是看房量和签约量明显下降，包括房企和中介代理机构明显感受到交易持续疲软带来的负面效应，房企偿债压力依然较大。

中国宏观经济论坛近日发布的报告提醒，4月份以来，房地产复苏动力已经明显减弱，可能预示相关领域的压力将在年中及下半年重新抬头。

今年上半年，房地产市场还出现了二手房挂牌激增新情况。据易居研究院对全国13个重点城市二手住宅挂牌量的统计，今年6月初，二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初增长25%。严跃进表示，这说明今年上半年二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。其中，上海、武汉和西安的挂牌量增加最快，分别为82%、72%和40%，说明二手房供大于求的矛盾持续凸显。他强调，应跳出传统的二手房降温视角去理解挂牌量激增，实际上，当前二手房市场正从卖方市场转变为买方市场。

收入、信心等因素掣肘房地产恢复

今年上半年，房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月25日，“松绑”政策超260次，覆盖城市超130个，主要目的致力于救企救市，促房地产行业回稳。但二季度以来的数据表明，虽然向好因素不断积聚，但房地产市场企稳复苏基础仍不稳固。

中国银行研究院副院长周景彤向记者表示，从需求端看，房地产市场恢复缺乏可持续性，由三大因素导致：

一是经济恢复不及预期、收入增长缓慢限制了居民购房能力。2023年一季度，居民人均可支配收入同比增长3.8%，较同期GDP增速和上年同期分别低0.7和1.3个百分点。二是对未来楼市走势和风险预期存在较大不确定性，影响居民购房信心。诸葛数据研究中心监测数据显示，重点50城市场情绪指数自3月份开始连续3个月回落，5月降至负0.69，市场情绪持续低迷。三是3年新冠疫情冲击，居民防风险意识增强，居民对未来就业、收入和支出的预期仍然偏弱，避险情绪和意识仍处于高位。今年1—5月，居民新增人民币存款同比多增13803亿元。人民银行城镇储户问卷调查结果显示，2023年一季度未来收入信心指数和就业预期指数虽然有所改善，但仍低于2019年同期4.1和1.4个百分点。

“供给端房企信心依然不足。”周景彤分析，截至2023年4月，重点50城出清周期为16.2个月，较2022年末缩短1.9个月，但仍处于2017年以来较高水平。2023年上半年，竣工面积好转，但竣工端与新开工端加速背离。同时，已竣工未销售面积处于历史高位，企业资金情况难以改善，叠加商品房预售拖慢住宅施工进度，企业短期内“保交楼”压力仍然较大。

从房地产市场周期性变化看，本轮房地产调整与以往也有所不同。中国宏观经济论坛发布的上述报告指出，本轮房地产市场是各类基础性结构参数（人均住房存量、适婚人群数量、城镇化进程、居民债务率等）都发生拐点性变化带来的产物，而非单纯政策变化所致。因此，本轮房地产政策的优化完善难以对冲房地产市场的结构性大调整。房地产开发企业在基础环境变异的冲击下经营模式发生巨大调整，过去10多年风行的“高债务—高杠杆—高流转”模式不可持续，大部分房地产企业都在进行经营模式的转变，特别是在去金融化中面临阶段性危机调整，在供需双双走弱、融资收缩的背景下，预计房地产行业信用分化或进一步加剧。另外，“房住不炒”战略定位及其相关土地制度、监管体系改革的出台决定了房地产市场处于转型期。

调控政策仍有空间

鉴于当前房地产市场和宏观经济状况，市场呼吁加快出台更多政策。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，整体来看，今年上半年政策松绑虽然保持在较高频率，但主要是在此前的基础上进行的微调，政策力度一般。当前，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，如北京、上海、深圳一线城市购买二套房首付比例为七成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。当前在购房政策限制上还较为严格，后续重点城市政策仍有优化调整空间。

近日，随着5年期以上LPR调降10个基点，直接降低了个人存量和增量房贷利息支出，为稳定房地产市场传递了积极信号。但严跃进表示，当前首套房的房贷利率整体上比二套房相差90个基点，从有效提振市场的角度看，对首套房认定标准的降低更具积极意义。

对于二手房房源激增现象，严跃进认为，后续对二手房的刺激政策，不应简单停留在短期政策的视角，而要从中长期二手房盘活和可持续发展的视角进行，防范二手房交易风险和金融风险等问题，打通二手房交易梗阻，最终促进房地产市场的平稳健康发展。

“房地产是国民经济的支柱产业，应对房地产政策进行重检和优化。”周景彤表示，从国际经验来看，稳是房地产调控的最优解，过度打压和过度放松都不可取。

周景彤建议，短期可对一线城市适度松绑，调整第二套房的认定标准，灵活推行“认房不认贷”政策，调动“卖一买一”改善需求的积极性。同时，适当加快“带押过户”节奏，推动跨银行系统间针对房产抵押物的信息共享、风险管控、登记系统融合等，提升各部门协同质效。同时，给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠，考虑再度下调住房公积金贷款利率；继续增强“保交楼”贷款支持计划、房企纾困专项再贷款、租赁住房贷款支持计划等结构性货币政策工具的执行力度。