近日，为加强短租住房管理，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合颁发了《关于加强短租住房的通知》（以下简称《通知》）。《通知》对短租住房的概念、经营区域、经营条件、法律责任等作出了明确规定，媒体将其称为史上最严的短租新规，彰显了政府短租住房进行严格监管的决心。

短租住房经营应当予以严格规范。从北京的实践来看，利用城区居民住房开展短租经营的人，绝大多数不是房屋的主人，而是二房东、三房东。二房东、三房东等短租住房的实际经营者，一般不会在短租住房内居住，其对住宿旅客的行为缺乏必要的服务、引导与管理，加之城区居民小区房屋的原本设计布局、建筑质量、用途等都是为了居民自住，由此，住宿旅客与居住小区内其他居民之间因生活噪声、公共设施使用等屡屡产生投诉、纠纷，破坏居住小区正常生活秩序，影响社区邻里之间的和谐；短租住房经营者对于实际入住人员的身份和数量缺乏核验、管控、向属地公安机关报送等机制，使得城市流动人口管控机制在短租住房领域出现漏洞，给社会治安秩序带来隐患；短租住房在消防、卫生、治安、建筑结构等方面，只是按照常住居民自用的标准进行设计、建设、验收、管理，并未考虑短期住宿的旅客之需求，由此导致旅客在住宿期间的人身、财产安全保障方面存在隐患，其合法权益容易受到侵害；按照目前的税收管理规定，短租房屋的主人或经营者如何纳税、纳税标准、纳税流程等缺乏规定，导致国家税收的流失，进而导致短租房屋作为新型住宿业态，与常规的酒店、宾馆经营形成了不公平的低价竞争，破坏了正常的住宿市场秩序。同时，短租住房的经营还存在低价使用水、电、热、气等公共市政资源的问题。这些问题，仅靠二房东的自觉、邻居的提示、社区的劝告、平台一般性的提示，从实践来看，是无法解决的。唯有政府出面，将其纳入监管范围并严格执法，才能既保障住宿旅客的合法权益，又能维护住宿业市场的秩序。

短租住房规范新规彰显了政府的责任与担当。利用住房开展短租经营，是居民对自己合法财产的一种使用，于法有据。民法典第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。据此，业主自己或者其授权的经营者，有权对居住小区内的房屋享有占有、使用、收益等权利。旅游法第四十六条规定：城镇和乡村居民利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营，其管理办法由省、自治区、直辖市制定。据此，城镇居民具有利用自有住宅从事包括旅客短租活动在内的旅游经营权利。但是，上述法律对于居民使用自己房屋进行经营的也做出了相应的限制。如民法典第二百七十二条第二款规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。民法典第二百七十九条 规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。应当说，民法典、旅游法对业主使用自有房屋开展经营活动作出了明确的授权性规定。同时，民法典也对业主使用自有房屋开展经营活动作出了原则性、一般性的规范与限制。但这种限制还需要各地政府，结合当地实际进行细化，以最大限度地预防和消除住房短租经营行为的负面影响。在此方面，厦门、深圳、珠海、三亚等地政府根据当地实际，在调研的基础上制定了相应的规范，对短租住房的区域、房屋类型、治安管控、消防安全、公共卫生等方面做出了明确的要求。例如《珠海经济特区旅游条例》第三十三条规定：在住宅小区内提供经营性住宿服务的，应当同时满足以下条件：（一）经专有部分占住宅小区建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；（二）业主将住宅改变为经营性住宿用房的，应当经有利害关系的业主同意；（三）涉及改变住宅使用功能的，应当依法经规划行政管理部门批准；（四）符合其他相关法律、法规的规定以及管理规约的约定。《思明区关于厦门市民宿管理暂行办法》的实施意见（试行）第二条第二款规定：下列情形不得用于开办民宿：1．住宅小区（含商品房、安置房）；2．已纳入土地房屋征收范围的；3．其他依规定不适合经营民宿的。但是，从各地的实际效果来看，由于上述地方在制定短租住房规范时，对短租住房经营的链条缺乏深入研究，对在线旅游经营平台配合政府治理短租住房经营乱象的作用缺乏规定，由此导致短租住房经营的治理效果不佳，陷入周期性的“投诉、打击、再投诉、再打击”的怪圈之中。京版短租住房经营新规，在充分调研的基础上，充分借鉴境外城市治理短租房屋经营的成熟经验，高度重视在线旅游经营平台的作用，贯彻“政府管平台、平台管短租”的理念，采取区域差异化管控方法，与在线旅游经营平台一起，构建短租住房协同治理新机制。此种机制，对短租住房经营的各环节、各方面、各风险点，都做出了相应的规范，采取了相应的措施，明确了法律责任。

北京市新出台的短租住房监管规范，将为有效治理城市短租住房经营，提供积极、有益的启示。

（作者单位：北京第二外国语学院文化和旅游法规研究中心）