“现在房地产处于稳定的水平，居民杠杆率在前几年较快上升后也趋于缓和，总体来看，这个领域的债务风险是可控的。目前，工行主要执行一城一策房地产差别信贷政策，根据当地调控政策的要求和市场的需求，按照风险定价原则来确定利率高低，没有一定之规。” 工行行长谷澍在该行的年中业绩发布会上表示。

在上周陆续进行的年终业绩发布会中，中行、农行、建行高层也都纷纷关注到了住房金融领域。一直以来，四大行在该领域都保持着绝对的领先地位，数据显示，今年上半年，四大行的个人住房贷款余额累计达到约15.5万亿元。

与政策导向和市场变化相吻合，在国家进一步收紧楼市调控、构建“房住不炒”的住房新格局趋势下，银行房贷的增长持续放缓，“差别化调控”成为了被四大行高层屡屡提及的一个高频词。此外，银行业在住房租赁市场上的新动向与新规划也值得关注。

房贷增速持续放缓

从各行披露的半年报来看，今年上半年个人住房贷款余额超过万亿级的只有四大行。作为该领域当仁不让的“领头羊”，工行、农行、中行和建行的上半年个人住房贷款分别为4.28万亿元、3.40万亿元、3.28万亿元和4.50万亿元，增幅分别为8.7%、8.5%、7.1%和6.8%。

而在前一年，四大行该项业务的增幅则分别为11.6%、11.6％、9.3%和9.5%。如果再往前推一年，房贷增速放缓的趋势会更加清晰，2016年，这一数据分别为28.8%、32.8%、17.0%和29.3%。

房贷增速的持续下降，与国家近年来对楼市持续调控的节奏息息相关。“我们始终要保持定力，对于房地产等敏感问题、重点问题，我们都在想方设法采取相应的调控措施跟进监管的一些工作。” 工行董事长易会满的这番表述，代表了当前银行业对住房金融领域的基本态度。

而在房贷利率方面，各银行的利率也大体随着楼市的不断收紧，呈现出上升的趋势。例如，农行今年上半年按揭贷款利率总体在5.4%左右，较上年增加69个基点。不过，银行房贷利率的上涨幅度，在近期开始缩窄，部分银行在广州等热门城市的房贷利率甚至开始下跌，融360预测本轮的房贷上涨或接近尾声。

同样值得关注的是，虽然增速持续放缓，但作为银行一项盈利稳定的业务，各家银行的房贷余额都基本保持着增长的态势。唯一例外的是民生银行，该行此项数据由去年的3509.9亿元下降为今年的2295.3亿元，下跌3.3%。而房贷余额基数较小的中小银行的涨幅则较为显著，例如贵阳银行的房贷余额涨幅，达到18.8%，不过其今年的房贷余额只有109亿元。

此外，从贷款质量上来看，银行业的表现基本保持稳定。建行今年上半年个人住房贷款不良率0.25%，较年初上升0.01个百分点。工行和农行的不良率则均为0.29%，农行比去年年末下降了0.07个百分点。此外，招行、浦发、平安银行、上海银行的不良率也同比微降。

差别化调控成关键词

“中行将继续执行差异化的个人住房贷款政策，优先支持居民住房自住性需求，保持个人贷款合理投放。” 中行副行长林景臻在该行的年中业绩发布会上表示。

积极落实国家房地产行业管控政策，继续严格执行差别化的个人住房贷款政策，或从各行高层的表述，或从其公布的相关数据都有所反映。

谷澍介绍，工行在房贷投向上，主要支持居民自住型和改善型的住房需求，90%是首套房的资金需求，贷款的户均余额是30万元左右。一二线城市和三四线城市的比例大概为1∶1，热点城市占比逐步下降。

“首先，我们要把握好个人住房信贷投放的区域和节奏，支持居民住房的合理信贷需求，抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。其次，要严格把握房地产开发贷款的投向，重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。再次，要严格执行各项监管要求，加强贷款的资金用途和流向的管理。” 对于下半年工行在风控该领域风险的具体做法，谷澍如是表示。

“今年上半年从新增量来看，三、四线城市个人按揭贷款总量占比比较高，并有增大态势，总体的个人按揭贷款增量当中，投向此类城市增量占比56%，同比提高了3.9个百分点。投向一线热点城市的总体占比为9%，同时占比还在下降，比上年下降了4.5个百分点。投向二线城市的比重基本上持平，略有上升，比重上升约为36%，比重微升了0.5个百分点。” 农行副行长郭宁宁表示。

对于下半年在该领域的动向，郭宁宁表示，农行会继续严格贯彻政策，继续实施差别化的信贷政策。在一手房、二手房并重发展的前提下，进一步加大对二手房的支持和授信服务，同时进一步提高对首套房和个人刚需住房的需求保障，提高相关的个人按揭贷款占比，并结合农行自身业务特色，发展好农民“安家贷”。

租赁市场备受瞩目

“据我所知，在监管部门开始关注近期市场上的‘房租贷’乱象以后，多家银行都已暂停了此项业务，他们将提高对此项业务的审查严格度。”一位业内人士向《金融时报》记者透露。

对于商业银行推出的“房租贷”产品，中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，要大力鼓励。“应采取正向激励等措施，推动正规金融机构进一步创新产品和服务，综合运用住房租赁贷款、信用卡分期等方式，更好地满足租赁市场需要。但也应做好资金监控，防范房东利用住房租赁信贷产品套现。”

作为住房租赁市场的一个重要参与主体，银行在该领域的布局广受各界关注。而作为住房金融领域的领先者，打出“要租房，到建行”品牌的建行，已将住房租赁列为该行“三大战略”之一。

据建行中报显示，该行目前已和全国300多个地级及以上城市签订住房租赁合作协议，在243个城市实现平台上线，并与近1500家企业开展租赁市场合作。同时，其平台已累计上线房源35万余套，出租近9万套。

“我们要按照中央的要求，解决房子真正起到居住的主要功能。我们的着力点，主要还是从多主体供给、多渠道保证方面提供信贷的支持，保证租赁住房市场供给能够满足市场的需求。”建行行长王祖继如是强调。

关于各界对建行盈利方式的疑问，建行副行长张立林回应说，该行推出的给租户的贷款，并不经过中介，而是直接划款给出租方的，因此不存在放大杠杆、炒热租赁市场的问题。

“我们希望获得的，是客户愿意和建行发生金融交易的关系。在推动整个市场走向透明的同时，我们可以为各主体提供各种金融服务，形成一个长期盈利模式。” 张立林表示。

对国家高度重视培育和发展的住房租赁市场，其他银行也十分关注。农行有关负责人表示，该行各分行结合当地租赁住房市场实际情况，在平台建设、制度创新、差异化信贷政策等方面取得了突破性进展。