A股上市公司中期业绩发布进入密集期，房地产行业整体利润水平引人注目。

截至2018年8月23日16时，A股房地产行业共50家企业发布正式中期业绩报表，此外，还有4家房企发布中期业绩快报。万科A、保利地产、招商蛇口在营业总收入和归属母公司股东净利润包揽前三。

虽然上半年国家政策对房地产市场进行了较为严厉的调控，但房企业绩却并未受到大的影响。随着上市地产公司半年报的出炉，不少机构开始看多房地产股，不少券商认为，地产公司业绩表现强劲、估值低、负债表稳健，尤其是龙头房企，推荐买入评级或被提高。

此外，在香港上市的碧桂园、龙湖地产、华润置地也都有着不菲的业绩。碧桂园上半年净利润为163.2万亿元，华润置地核心净利润较上年增长1.5倍，恒大也发布了盈利预告，据估算，其上半年净利润超520亿元。

超80%房企利润增长

已经发布中报和快报的54家房企营业收入合计超过5000亿元，同比增长超过26%，归属母公司净利润将近500亿元，较上年增长约36%。其中，万科上半年的营收达到1060亿元，同比增长51.8%，并以91.2万亿元的净利润独占鳌头，招商蛇口、保利地产等另外5家房企净利润超过10亿元。54家房企中，仅有3家出现亏损，10家利润增长率为负，超过80%的房产公司利润较上年有较大增长。

有业内人士表示，在限价政策严厉的一线城市，很多房地产项目不仅难以取得利润，出货都成为难题，有如此亮眼的成绩，表明龙头房企较强的盈利能力和抗风险能力。

在龙头企业之外，也有经营困难的中小房企。规模偏小、能力不足的房企逐渐退场，发展较慢的房企则忧虑生存问题。*ST天业2018年上半年实现营业收入7.70亿元，同比下降14.89%，房地产开发行业平均营业收入增长率为24.81%，归属于上市公司股东的净利润-6.39亿元，同比下降1060.97%。天津松江上半年净利润下滑148%并亏损。其中报显示，报告期内，无新项目，无新增竣工面积，公司结算面积2.61万平方米，结算收入11859.10万元，同比分别减少55.78%和77.58%。

业内人士称，融资能力是房企分化一个非常重要的因素。相对于中小型房企，大型企业在获得资金的能力上有一定优势，能融到资金就能拓展更多项目，有更多项目储备，更高的毛利率，才能获得更多利润。

龙头房企净负债率普遍上升

在净利润增加的背后，龙头房企净负债率也呈现上扬趋势。

A股上市房企中，万科2018年上半年净负债率为32.7%，较2017年年底8.8%的净负债率有大幅上升，但仍处于行业低位。保利地产净负债率93.26%，较2017年末扩大7个百分点。此外，香港上市的房企龙头中，碧桂园、华润置地、龙湖等均出现净负债率上升。其中，碧桂园上半年净负债率59%，相较2017年56.9%微升；龙湖2018年上半年净负债率为54.6%，2017年年末为47.7%；华润的净有息负债率为47.2%，较2017年年底的35.9%也有所增长。

业内人士称，造成房企净负债率上升的原因有多种，包括土地成交价款增长较快，销售回款增速放缓使得企业的土地投资更多依靠在手资金和加大杠杆，房产公司多元化转型也减缓了资金的流转速度，造成较大的压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，净负债率上升，经营性现金流下降，说明企业的支出变多，回款变慢，融资变难，负债压力增加了。

香港地产基金研究人士黄立冲表示，限售、限价、限购等政策，导致整个房地产行业的流动性大幅下滑；同时，融资端持续收紧，比如顺应上半年降杠杆的趋势，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企发债，行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

租赁业务或为新增长点

在房地产市场受到较为严厉的调控时，一些企业开始寻找租赁市场的机会。在刚披露的半年报中，万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。

半年报显示，万科2014年以来布局长租公寓市场，目前已覆盖30个主要城市，获取房源超过16万间，平均出租率达到92%。万科总裁、首席执行官祝九胜表示，租赁行业的容量依然很大，城镇化的进展依然没有完成，租赁市场才刚开始。虽然近期有不少资本介入长租公寓，但目前占比还比较低。

融创地产董事长孙宏斌早在2017年公司业绩会上就曾提及融创成立了专门的团队来研究长租公寓的进入机会。今年8月初，融创东南在杭州正式推出旗下长租公寓品牌 “住住”，并称今年有望开启第一家门店。

据了解，碧桂园、万科、恒大、融创、保利这五家国内Top 5房企均在长租公寓领域有了实质性动作。乾立基金在《房地产投资白皮书2018年第一期》中分析称，开发商为背景的长租公寓参与者的一大天然优势就在于“房源”。开发商或与开发商合作的公寓运营公司对这些资产进行升级改造成为长租公寓，大大降低了从外部获取房源的难度与成本，也利于盘活开发商手中的存量资产，未来或将成为房企新的业绩增长点。